{"id":652,"date":"2026-08-28T10:11:55","date_gmt":"2026-08-28T13:11:55","guid":{"rendered":"https:\/\/podivmdigital.com.br\/blogedren\/?p=652"},"modified":"2026-08-28T14:59:26","modified_gmt":"2026-08-28T17:59:26","slug":"a-matricula-como-token-original","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/podivmdigital.com.br\/blogedren\/2026\/08\/28\/a-matricula-como-token-original\/","title":{"rendered":"A matr\u00edcula como token original"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n\n\n

A MATR\u00cdCULA COMO TOKEN ORIGINAL<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Publicidade registral e seguran\u00e7a jur\u00eddica na tokeniza\u00e7\u00e3o de ativos imobili\u00e1rios<\/em><\/p>\n\n\n\n

por S\u00e9rgio Jacomino<\/p>\n\n\n\n

Dados n\u00e3o s\u00e3o informa\u00e7\u00e3o; informa\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 certeza; certeza n\u00e3o \u00e9 confian\u00e7a. \u00c9 a publicidade registral que converte informa\u00e7\u00e3o em seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Essa cadeia de proposi\u00e7\u00f5es resume a resposta do Direito Registral ao data\u00edsmo<\/em> \u2013 a cren\u00e7a de que a abund\u00e2ncia de dados, processados em velocidade crescente, produziria por si mesma certeza e seguran\u00e7a jur\u00eddica. No mercado de tokeniza\u00e7\u00e3o de ativos do mundo real (RWA<\/em>), essa cren\u00e7a se transformou em hype<\/em>: o investidor olha a interface amig\u00e1vel do celular ou tablet<\/em> e confunde a sofistica\u00e7\u00e3o do c\u00f3digo com certeza de titularidade. N\u00e3o se confunde.<\/p>\n\n\n\n

Em 2026, a realidade confirmou o que a dogm\u00e1tica j\u00e1 prenunciava. Uma das plataformas mais conhecidas de tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria do mundo, que prometia \u201cdemocratizar\u201d o investimento em im\u00f3veis residenciais norte-americanos, anunciou a liquida\u00e7\u00e3o volunt\u00e1ria de um portf\u00f3lio estimado em US$ 140 milh\u00f5es. Milhares de investidores, espalhados por dezenas de pa\u00edses, viram-se desamparados pela pr\u00f3pria arquitetura que prometia proteg\u00ea-los. Mais de setecentos im\u00f3veis haviam sido incorporados \u00e0s ofertas; no lit\u00edgio de Detroit, os bens passaram \u00e0 supervis\u00e3o de um fiduci\u00e1rio especialmente designado pelo ju\u00edzo local. O caso n\u00e3o \u00e9 o centro do nosso argumento, mas a confirma\u00e7\u00e3o emp\u00edrica de uma tese anteriormente formulada.1<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n

A cegueira estrutural da blockchain<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

A blockchain assegura a imutabilidade l\u00f3gica dos dados, mas revela-se estruturalmente incapaz de verificar sua veracidade origin\u00e1ria e, por si s\u00f3, de assegurar a continuidade jur\u00eddica das transmiss\u00f5es sucessivas. Esta n\u00e3o se reduz \u00e0 sucess\u00e3o cronol\u00f3gica dos sujeitos: pressup\u00f5e a sucessividade das titularidades e dos pr\u00f3prios direitos, de modo que cada muta\u00e7\u00e3o encontre no registro anterior tanto o sujeito legitimado quanto o direito de que ele pode dispor.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 nesse ponto que a t\u00e9cnica registral se articula com a regra de direito material expressa no brocardo nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet<\/em>: ningu\u00e9m pode transferir a outrem mais direito do que aquele de que disp\u00f5e.<\/p>\n\n\n\n

A sequ\u00eancia informacional pode, portanto, ser \u00edntegra e, ainda assim, juridicamente descont\u00ednua. A blockchain aceita e pereniza tanto a verdade quanto a fraude. N\u00e3o examina a exist\u00eancia, a validade ou a efic\u00e1cia jur\u00eddicas do t\u00edtulo, tampouco eventual erro, falsidade ou inexatid\u00e3o. Aqui se revela o cl\u00e1ssico problema do or\u00e1culo: a rede valida a coer\u00eancia interna de seus registros, sem assegurar a congru\u00eancia entre o dado inserido on-chain<\/em> e a realidade externa off-chain<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

No plano jur\u00eddico-real, insufici\u00eancia sist\u00eamica reclama uma inst\u00e2ncia institucional capaz de aferir a exist\u00eancia jur\u00eddica do ativo, a titularidade e a disponibilidade do disponente e a conformidade jur\u00eddica do t\u00edtulo e sua congru\u00eancia com a situa\u00e7\u00e3o tabular. A continuidade registral pressup\u00f5e que o sujeito e o direito que ele pretende transmitir ou onerar encontrem legitima\u00e7\u00e3o no estado jur\u00eddico anterior. Esta apura\u00e7\u00e3o \u00e9 resultado do ju\u00edzo de qualifica\u00e7\u00e3o do registrador \u2013 o \u201cor\u00e1culo\u201d do sistema de registro de propriedades no Brasil, muito antes de essa figura ingressar no l\u00e9xico tecnol\u00f3gico.<\/p>\n\n\n\n

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<\/a>1 THE WALL STREET JOURNAL. How a $140 million crypto real estate empire fell apart<\/em>. [V\u00eddeo]. YouTube, jul. 2026. Dispon\u00edvel em: https:\/\/youtu.be\/hbTt9svOub8.<\/a> Acesso em: 7 ago. 2026. Ver tamb\u00e9m: CRYPTO BRIEFING. Crypto real estate empire collapses as $140 million tokenized property venture enters liquidation<\/em>. 28 jul. 2026. Dispon\u00edvel em: https:\/\/cryptobriefing.com\/realt-crypto-<\/a>real-estate-collapse\/.<\/a> Acesso em: 24 ago. 2026; MONDRY, Aaron. Crypto real estate company plans to sell over 700 Detroit properties<\/em>. Outlier Media, Detroit, 16 jul. 2026. Dispon\u00edvel em: https:\/\/outliermedia.org\/realt-crypto-real-estate-detroit-properties\/.<\/a> Acesso em: 24 ago. 2026.<\/p>\n\n\n\n

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\u00c9 nesse ponto que a figura do gatekeeper<\/em> oferece uma analogia funcional com a qualifica\u00e7\u00e3o registral. Aproxima\u00e7\u00e3o que n\u00e3o \u00e9 de identidade estrita: o gatekeeper<\/em> de Kraakman2<\/sup><\/a> \u00e9 um terceiro capaz de interromper uma conduta il\u00edcita pela retirada de seu apoio; o registrador, delegat\u00e1rio de fun\u00e7\u00e3o p\u00fablica, exerce, por dever legal, o controle preventivo da legalidade e da admissibilidade dos t\u00edtulos ao Registro. M\u00e9ndez Gonz\u00e1lez reconhece essa afinidade ao identificar nos Registros uma modalidade de realiza\u00e7\u00e3o do Direito ex ante<\/em> (law enforcement<\/em>). A qualifica\u00e7\u00e3o registral n\u00e3o se limita \u00e0 conformidade interna do neg\u00f3cio; abrange o conjunto dos requisitos jur\u00eddicos registrais e de ordem p\u00fablica incidentes sobre as opera\u00e7\u00f5es suscet\u00edveis de registro. Nessa perspectiva, os gatekeepers<\/em> s\u00e3o guardi\u00e3es da legalidade.3<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n

A venda do Viaduto do Ch\u00e1<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Retomemos o fio. J\u00e1 em 2018, num exerc\u00edcio conceitual apresentado no encontro do IPRA-CINDER4<\/sup><\/a> na Col\u00f4mbia, registrei em blockchain<\/em> a venda fraudulenta do Viaduto do Ch\u00e1, bem de dom\u00ednio p\u00fablico inalien\u00e1vel localizado no cora\u00e7\u00e3o da capital paulistana. A rede acolheu confortavelmente a aliena\u00e7\u00e3o de um bem sobre o qual o alienante jamais teve qualquer poder jur\u00eddico de disposi\u00e7\u00e3o.5<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n

O que ent\u00e3o parecia apenas demonstra\u00e7\u00e3o acad\u00eamica encontrou agora sua contraprova emp\u00edrica: a investiga\u00e7\u00e3o do Wall Street Journal<\/em> revelou im\u00f3veis vagos e deficit\u00e1rios que \u201crendiam\u201d 10% a 15% aos titulares dos tokens<\/em>; identificou vinte im\u00f3veis que, segundo os registros p\u00fablicos, n\u00e3o pertenciam \u00e0 empresa tokenizadora, embora continuassem abertos a investimentos e distribui\u00e7\u00f5es de rendimentos. Em janeiro de 2026, mais de 2.700 carteiras recebiam pagamentos vinculados a esses tokens,<\/em> fen\u00f4meno que, cruzado com os demais elementos da investiga\u00e7\u00e3o, j\u00e1 sinalizava a fragilidade do lastro.<\/p>\n\n\n\n

O que a rede registrou fielmente foi, no plano jur\u00eddico-real, um \u201cnonada\u201d: direitos economicamente referidos a bens que n\u00e3o integravam o patrim\u00f4nio da entidade que, segundo a pr\u00f3pria estrutura da oferta, deveria lastre\u00e1-los. Um registro eletr\u00f4nico, em tese incorrupt\u00edvel, n\u00e3o vale mais do que o seu pr\u00f3prio c\u00f3digo. Lessig j\u00e1 advertira que a aus\u00eancia de regula\u00e7\u00e3o estatal no ciberespa\u00e7o n\u00e3o significa aus\u00eancia de regula\u00e7\u00e3o: o c\u00f3digo regula, e os valores que ele incorpora (ou omite) s\u00e3o escolhas de quem o escreve.6<\/sup><\/a> O registro da transmiss\u00e3o na blockchain incorporou a imutabilidade e omitiu a veracidade; o resultado \u00e9 uma ordem normativa privada que confere efic\u00e1cia aparente ao nonada jur\u00eddico-real.<\/p>\n\n\n\n

Desancorada de uma fonte institucional de verdade jur\u00eddica, a rede pode revelar menos que o pr\u00f3prio sil\u00eancio: reveste as transa\u00e7\u00f5es com apar\u00eancia de legalidade e fidedignidade.<\/p>\n\n\n\n

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<\/a>2 KRAAKMAN, Reinier H. Gatekeepers: The Anatomy of a Third-Party Enforcement Strategy<\/em>. Journal of Law, Economics, & Organization, v. 2, n. 1, p. 53-104, Spring 1986. \u00c0 p. 54, nota 3, KRAAKMAN define a figura do gatekeeper<\/em>: \u201cIn this essay, I restrict the term gatekeepers to third parties who can disrupt misconduct by withholding support, and the term gatekeeper liability to legal regimes that impose civil or criminal sanctions on gatekeepers who fail to withhold support<\/em>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

<\/a>3 M\u00c9NDEZ GONZ\u00c1LEZ, Fernando P. El Registro de la Propiedad y Mercantil como instrumento al servicio de la sostenibilidad \u2013 Expert\u2019s Corner Report<\/em>. Copenhague: AEMA, 2002, p. 13 et seq.<\/em> Do mesmo autor, confira: A Fun\u00e7\u00e3o Econ\u00f4mica da Publicidade Registral<\/em>. Revista de Direito Imobili\u00e1rio, n. 55, jul.\/dez. 2003, p. 147 e 158; ARRU\u00d1ADA, Benito. Organiza\u00e7\u00e3o do Registro da Propriedade em Pa\u00edses em Desenvolvimento<\/em>. Revista de Direito Imobili\u00e1rio, n. 56, jan.\/jun. 2004, p. 145.<\/p>\n\n\n\n

<\/a>4 IPRA-CINDER – International Property Registries Association \u2013 Centro Internacional de Derecho Registral.<\/em><\/p>\n\n\n\n

<\/a>5 JACOMINO, S\u00e9rgio. Blockchain e Registro de Im\u00f3veis: o contentor e o conte\u00fado<\/em>. In: SREI \u2013 blockchain registral \u2013 Col\u00f4mbia<\/em>. S\u00e3o Paulo: Observat\u00f3rio do Registro, 4 maio 2018. Dispon\u00edvel em: https:\/\/cartorios.org\/2018\/05\/04\/srei-blockchain-registral-colombia\/.<\/a> Acesso em 23 ago.2026.<\/p>\n\n\n\n

<\/a>6 LESSIG, Lawrence. Code: version 2.0<\/em>. New York: Basic Books, 2006, p. 5: \u201cThat regulator is the obscurity in this book’s title \u2013 Code. In real space, we recognize how laws regulate \u2013 through constitutions, statutes, and other legal codes. In cyberspace we must understand how a different ‘code’ regulates \u2013 how the software and hardware (i.e<\/em>., the ‘code’ of cyberspace) that make cyberspace what it is also regulate cyberspace as it is. As William Mitchell puts it, this code is cyberspace’s ‘law.’ ‘Lex Informatica,’ as Joel Reidenberg first put it, or better, ‘code is law.’\u201d Em tradu\u00e7\u00e3o livre: \u201cEsse regulador \u00e9 a obscuridade no t\u00edtulo deste livro \u2013 o C\u00f3digo. No espa\u00e7o real, reconhecemos como as leis regulam por meio de constitui\u00e7\u00f5es, estatutos e outros c\u00f3digos legais. No ciberespa\u00e7o, devemos compreender como um ‘c\u00f3digo’ diferente regula \u2013 como o software e o hardware (isto \u00e9, o ‘c\u00f3digo’ do ciberespa\u00e7o), que fazem do ciberespa\u00e7o o que ele \u00e9, tamb\u00e9m o regulam tal como ele \u00e9. Como diz William Mitchell, esse c\u00f3digo \u00e9 a ‘lei’ do ciberespa\u00e7o. ‘Lex Informatica’, como primeiro a chamou Joel Reidenberg, ou melhor: ‘code is law’.” A obra est\u00e1 publicada sob licen\u00e7a Creative Commons (CC BY-SA) e dispon\u00edvel em: https:\/\/codev2.cc.<\/a> Acesso em: 23 ago. 2026.<\/p>\n\n\n\n

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Reconhe\u00e7amos o ponto fr\u00e1gil do sistema: assegurar que o token<\/em> efetivamente represente os direitos que diz representar. Tratando-se de ativos do mundo real, s\u00e3o necess\u00e1rios intermedi\u00e1rios que validem n\u00e3o s\u00f3 a exist\u00eancia do bem, mas a titularidade de quem o oferta, os direitos que ostenta e a origem da renda.<\/p>\n\n\n\n

Imago iuris sine substantia<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

O investidor que contempla o c\u00f3digo na tela, convencido de deter fra\u00e7\u00e3o ideal de um im\u00f3vel que jamais viu, det\u00e9m o signo<\/em> e n\u00e3o a coisa<\/em> \u2013 ao menos no caso da propriedade imobili\u00e1ria. Mesmo em rela\u00e7\u00e3o aos direitos reais limitados, de gozo ou de garantia, a tokeniza\u00e7\u00e3o desvinculada do registro carece do intermedium<\/em> qualificado, o terceiro de f\u00e9 p\u00fablica, que garanta o v\u00ednculo entre o signo e o objeto. No modelo retratado na reportagem do WSJ, o que se busca adquirir n\u00e3o \u00e9 o direito real em si, mas um direito sobre direitos descolado do microssistema jur\u00eddico-real da propriedade: uma imagem jur\u00eddica desprovida de subst\u00e2ncia jur\u00eddico-real.<\/p>\n\n\n\n

A tokeniza\u00e7\u00e3o \u00e0 margem do registro rompe a media\u00e7\u00e3o entre signo<\/em> e objeto<\/em> pois conserva a representa\u00e7\u00e3o, dispensa a verifica\u00e7\u00e3o do objeto e substitui a inst\u00e2ncia institucional de qualifica\u00e7\u00e3o por um protocolo que apenas traduz signos com outros signos<\/em> nos dom\u00ednios da lex cryptographia<\/em>.7<\/sup><\/a> Em grande parte das estruturas de tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, o adquirente do token n\u00e3o se torna propriet\u00e1rio do bem nem titular de direitos reais limitados (usufruto, servid\u00e3o, direitos de garantia etc.); recebe, em regra, uma posi\u00e7\u00e3o obrigacional ou societ\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n

Foi exatamente essa a arquitetura do caso norte-americano. Os investidores adquiriam participa\u00e7\u00e3o em series limited liability companies<\/em> de Delaware, sociedades que figuravam como titulares no sistema tradicional de recording<\/em>. A tokeniza\u00e7\u00e3o n\u00e3o substituiu o registro p\u00fablico: apenas lhe sobrep\u00f4s uma camada privada e opaca, estranha \u00e0 l\u00f3gica dos sistemas registrais de titularidades desenvolvidos nos ordenamentos de tradi\u00e7\u00e3o romano-germ\u00e2nica.<\/p>\n\n\n\n

Quando o modelo ruiu, a accountability<\/em> correu pelos canais tradicionais \u2013 registros p\u00fablicos, ju\u00edzo com compet\u00eancia territorial, fiduci\u00e1rio nomeado pelo tribunal. O sistema que a plataforma prometia superar revelou-se, afinal, a infraestrutura institucional de garantia e tutela \u00e0 qual os lesados tiveram de recorrer.<\/p>\n\n\n\n

A publicidade registral como tecnologia de confian\u00e7a<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Como negociar com quem n\u00e3o conhecemos? Nas sociedades hiperconectadas, as transa\u00e7\u00f5es estendem-se de S\u00e3o Paulo a Madri em fra\u00e7\u00f5es de segundo, contratos entre perfeitos estranhos, tendo por objeto coisas que nenhuma das partes jamais viu.<\/p>\n\n\n\n

A publicidade registral n\u00e3o \u00e9 mera difus\u00e3o de informa\u00e7\u00f5es. \u00c9 publicidade jur\u00eddica: cognoscibilidade operada pela engenharia dos registros p\u00fablicos, revestida de oficialidade, f\u00e9 p\u00fablica e de poderosas presun\u00e7\u00f5es legais.<\/p>\n\n\n\n

O oficial de registro n\u00e3o \u00e9 mero amanuense nem hub<\/em> de dados; ele \u00e9 o agente da depura\u00e7\u00e3o jur\u00eddica dos t\u00edtulos, o gatekeeper<\/em> que controla ex ante<\/em> a legalidade e a admissibilidade do t\u00edtulo cuja inscri\u00e7\u00e3o produzir\u00e1 a muta\u00e7\u00e3o jur\u00eddico-real correspondente.<\/p>\n\n\n\n

A publicidade registral cumpre a fun\u00e7\u00e3o que faltou no caso norte-americano: n\u00e3o apenas informar, mas qualificar os elementos jur\u00eddico-reais e imputar direitos \u2013 vincular a coisa ou o direito real a um titular determinado, contra quem incidem as obriga\u00e7\u00f5es propter rem<\/em>, os tributos, as posturas edil\u00edcias e a responsabilidade civil. A pulveriza\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica entre milhares de detentores de tokens aprofundou a dist\u00e2ncia entre benefici\u00e1rios econ\u00f4micos, gestores e respons\u00e1veis pela conserva\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis, configurando uma esp\u00e9cie de absente\u00edsmo fundi\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

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<\/a>7 WRIGHT, Aaron; DE FILIPPI, Primavera. Decentralized Blockchain Technology and the Rise of Lex Cryptographia<\/em>. SSRN, 10 mar. 2015, p. 28. Dispon\u00edvel em: https:\/\/ssrn.com\/abstract=2580664.<\/a> Acesso em: 23 ago. 2026. Ali se anteviu que registros imobili\u00e1rios em blockchain reduziriam drasticamente a necessidade de intermedi\u00e1rios, depositando-se confian\u00e7a na certeza matem\u00e1tica da tecnologia. O caso aqui examinado inverte a profecia: a matem\u00e1tica assegurou o contentor e perenizou o nonada.<\/p>\n\n\n\n

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Todo o estatuto jur\u00eddico da propriedade imobili\u00e1ria pressup\u00f5e o contr\u00e1rio: a determina\u00e7\u00e3o jur\u00eddica dos titulares, aos quais o ordenamento imputa deveres concretos e garante direitos. A fun\u00e7\u00e3o social da propriedade n\u00e3o \u00e9 cl\u00e1usula vaga, mas ela \u00e9 a s\u00edntese constitucional dos direitos, deveres e imputa\u00e7\u00f5es que conformam o estatuto jur\u00eddico da propriedade.<\/p>\n\n\n\n

Concentra\u00e7\u00e3o, continuidade e qualifica\u00e7\u00e3o<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

H\u00e1, ademais, uma raz\u00e3o t\u00e9cnica. Para que a blockchain funcione como base confi\u00e1vel de titularidades, seria indispens\u00e1vel representar, de forma integrada ao token da propriedade, os direitos reais limitados, bem como \u00f4nus, limita\u00e7\u00f5es e restri\u00e7\u00f5es que sobre ela recaiam. O que a tecnologia promete como desafio futuro, a matr\u00edcula brasileira realiza estruturalmente, mediante os princ\u00edpios da concentra\u00e7\u00e3o e da continuidade. Os direitos, \u00f4nus e restri\u00e7\u00f5es que a lei sujeita \u00e0 publicidade registral concentram-se, em regra, na matr\u00edcula; os atos de disposi\u00e7\u00e3o, por sua vez, devem encadear-se \u00e0 titularidade inscrita. O pressuposto de um novo registro \u00e9 a cadeia de titularidades \u201c\u00e0 vista da qual s\u00f3 se far\u00e1 a inscri\u00e7\u00e3o de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular\u201d, como grafou Afr\u00e2nio de Carvalho a seu tempo. Assim, conclui, \u201cas sucessivas transmiss\u00f5es, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexist\u00eancia do im\u00f3vel no patrim\u00f4nio do transferente\u201d.8<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n

A matr\u00edcula re\u00fane, de modo estrutural, v\u00e1rias das virtudes que se costuma atribuir ao token: representa\u00e7\u00e3o unit\u00e1ria, integridade, oponibilidade erga omnes<\/em> e, sobretudo, qualifica\u00e7\u00e3o jur\u00eddica preventiva. O registrador, investido de f\u00e9 p\u00fablica, filtra impurezas j\u00e1 no ingresso do t\u00edtulo, prevenindo conflitos e evitando longas e custosas discuss\u00f5es nos tribunais.<\/p>\n\n\n\n

O Torrens como antecedente da tokeniza\u00e7\u00e3o registral<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

O Registro Torrens antecipou, em meio cartular, a opera\u00e7\u00e3o hoje atribu\u00edda ao token: destacar da materialidade da coisa uma representa\u00e7\u00e3o singular de sua situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddico-real, apta a circular sob o controle de uma fonte institucional reconhecida legalmente. No modelo brasileiro de 1890, a matr\u00edcula era lan\u00e7ada em duplicata; o t\u00edtulo entregue ao propriet\u00e1rio fazia prova dos direitos nele especificados, e o extrato da matriz permitia alienar, hipotecar ou onerar o im\u00f3vel at\u00e9 fora do lugar de sua situa\u00e7\u00e3o. Enquanto o extrato permanecia em circula\u00e7\u00e3o, a matriz ficava bloqueada para atos concorrentes; as muta\u00e7\u00f5es cartulares retornavam depois ao f\u00f3lio, preservadas a prioridade e a continuidade. Era, pois, uma t\u00e9cnica de mobiliza\u00e7\u00e3o da riqueza im\u00f3vel: n\u00e3o fazia circular a coisa, mas a representa\u00e7\u00e3o juridicamente qualificada do dom\u00ednio, das hipotecas e dos demais \u00f4nus reais. Nesse sentido preciso, o Torrens foi uma experi\u00eancia avant la lettre<\/em> de tokeniza\u00e7\u00e3o registral \u2013 com uma diferen\u00e7a decisiva: o token cartular n\u00e3o criava sua pr\u00f3pria verdade, mas recebia-a do registro p\u00fablico, da autoridade estatal que o reconhecia e da tutela dos tribunais.9<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n

A arquitetura de integra\u00e7\u00e3o correta n\u00e3o \u00e9 a da matr\u00edcula que se curva \u00e0 blockchain<\/em>, mas a da blockchain<\/em> que assimila a virtude conceitual e estrutural da matr\u00edcula. Tivessem os tokens da plataforma norte-americana nascido ancorados num f\u00f3lio real, com qualifica\u00e7\u00e3o pr\u00e9via da titularidade e concentra\u00e7\u00e3o dos direitos, \u00f4nus, limita\u00e7\u00f5es e restri\u00e7\u00f5es incidentes sobre o im\u00f3vel, a emiss\u00e3o de tokens lastreados em im\u00f3veis alheios teria sido barrada na porta de entrada.<\/p>\n\n\n\n

Flauzilino Ara\u00fajo dos Santos aponta o caminho: submeter a inova\u00e7\u00e3o ao imp\u00e9rio da Lei vigente, fazendo a automa\u00e7\u00e3o e a liquida\u00e7\u00e3o instant\u00e2nea (atomic swap<\/em>) operarem em interoperabilidade com a matr\u00edcula eletr\u00f4nica. O eixo \u00e9 a qualifica\u00e7\u00e3o registral de algoritmos<\/em>: padr\u00f5es de contratos inteligentes previamente depositados, cuja conformidade jur\u00eddica seja qualificada pelo registrador, de modo que a automa\u00e7\u00e3o nas\u00e7a em harmonia com a seguran\u00e7a jur\u00eddica. H\u00e1 antecedente funcional quase nonagen\u00e1rio no direito brasileiro: o<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

<\/a>8 CARVALHO, Afr\u00e2nio de. Registro de Im\u00f3veis.<\/em> 3\u00aa ed. Rio de Janeiro: Forense, 1982, p. 304.<\/p>\n\n\n\n

<\/a>9 A \u201cmatr\u00edcula\u201d fez o seu d\u00e9but<\/em> no direito registral imobili\u00e1rio brasileiro com o Decreto 451-B, de 31.5.1890, e seu regulamento, o Decreto 955-A, de 5.11.1890. A experi\u00eancia frustr\u00e2nea de sua inteira implanta\u00e7\u00e3o no territ\u00f3rio nacional previa um t\u00edtulo depurado na origem, opon\u00edvel erga omnes<\/em>, circul\u00e1vel com seguran\u00e7a jur\u00eddica. Era um token antes do seu tempo.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

dep\u00f3sito de contratos-tipo de compromisso de venda de lotes, previsto no Decreto-Lei n. 58\/1937, e seus desdobramentos posteriores na legisla\u00e7\u00e3o habitacional (BNH) e relativa a parcelamentos e incorpora\u00e7\u00f5es.10<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n

O horizonte comparado confirma a dire\u00e7\u00e3o. Em fevereiro de 2026, a Ar\u00e1bia Saudita realizou sua primeira transfer\u00eancia de t\u00edtulo imobili\u00e1rio tokenizado, em integra\u00e7\u00e3o com o Real Estate Registry<\/em>. O registro estatal permanece como fonte jur\u00eddica da titularidade; o token n\u00e3o o substitui, mas representa digitalmente uma posi\u00e7\u00e3o fundada no f\u00f3lio oficial.11<\/sup><\/a><\/p>\n\n\n\n

<\/a>Justi\u00e7a preventiva versus<\/em> repara\u00e7\u00e3o ex post<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

A obje\u00e7\u00e3o de que o colapso seria \u201cmera fraude de gest\u00e3o\u201d milita contra quem a formula. Se a tecnologia emite, circula e remunera tokens<\/em> de im\u00f3veis que n\u00e3o pertenciam \u00e0 empresa com a mesma efici\u00eancia com que o faria para ativos lastreados, ela n\u00e3o elimina a necessidade da qualifica\u00e7\u00e3o institucional: apenas a remove, sem nada p\u00f4r no lugar.<\/p>\n\n\n\n

A distin\u00e7\u00e3o de fundo separa a justi\u00e7a preventiva da repara\u00e7\u00e3o ex post<\/em>. Nos sistemas de notariado latino, o agente de f\u00e9 p\u00fablica controla, previamente, a legalidade do neg\u00f3cio e autentica a identidade e capacidade das partes. N\u00e3o se contrata com avatares. No modelo norte-americano de conveyancing<\/em>, a investiga\u00e7\u00e3o pr\u00e9via do t\u00edtulo \u00e9 confiada predominantemente a agentes privados; o title insurance<\/em>, por seu turno, cobre determinados riscos de v\u00edcios pret\u00e9ritos que escapem a esse exame, deslocando para a repara\u00e7\u00e3o ex post<\/em> as consequ\u00eancias econ\u00f4micas de sua ocorr\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

A crise das hipotecas subprime<\/em> j\u00e1 mostrara o perigo de fazer circular sofisticadas representa\u00e7\u00f5es financeiras quando a qualidade do lastro se perde nas camadas da intermedia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

A plataforma colapsada foi a reprise de um subprime<\/em> em miniatura, com fluxos pagos aos investidores apesar da fragilidade e, em alguns casos, da aus\u00eancia do lastro imobili\u00e1rio anunciado. Sem qualifica\u00e7\u00e3o na origem, a promessa de transpar\u00eancia radical produziu opacidade \u2013 e a opacidade instant\u00e2nea \u00e9 a mais perigosa de todas.<\/p>\n\n\n\n

Conclus\u00e3o<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Flauzilino Ara\u00fajo dos Santos remata: \u201ca tecnologia n\u00e3o cria dom\u00ednio; apenas cria registros de informa\u00e7\u00e3o.\u201d12<\/sup><\/a> Realmente, o que constitui, declara, modifica, conserva, assegura a disponibilidade registral e extingue direitos reais no direito brasileiro \u00e9 a causa jur\u00eddica formalizada em t\u00edtulo h\u00e1bil e sua inscri\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Quando a representa\u00e7\u00e3o digital se descolou da coisa, restaram aos lesados exatamente as mesmas institui\u00e7\u00f5es que a plataforma prometera superar: o tribunal do lugar da coisa, o fiduci\u00e1rio por ele nomeado, os registros p\u00fablicos. As institui\u00e7\u00f5es provadas pelo tempo (e n\u00e3o um mero algoritmo) s\u00e3o as que convertem informa\u00e7\u00e3o em confian\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n

A tecnologia deve servir para acelerar a circula\u00e7\u00e3o da riqueza imobili\u00e1ria. Ser\u00e1 bem-vinda quando qualificada na origem e ancorada no f\u00f3lio real. \u00c9 o Registro de Im\u00f3veis, em sua hist\u00f3rica e renovada miss\u00e3o, que confere \u00e0 propriedade a certeza jur\u00eddica necess\u00e1ria \u00e0 sua plena efic\u00e1cia.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

<\/a>10 SANTOS, Flauzilino Ara\u00fajo dos. Tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e o Registro de Im\u00f3veis \u2013 o Registro de Im\u00f3veis na gest\u00e3o de riscos de portf\u00f3lios de ativos imobili\u00e1rios tokenizados no Brasil<\/em>. S\u00e3o Paulo: Mirante, 2026. Sobre os antecedentes normativos dos contratos-tipo ou contratos-padr\u00e3o, cf. Decreto-Lei n. 58, de 10.12.1937, arts. 1\u00ba, III, e 18, \u00a7 2\u00ba; Decreto n. 63.182, de 27.8.1968, art. 11, par\u00e1grafo \u00fanico; Lei n. 4.591, de 16.12.1964, art. 67, \u00a7\u00a7 1\u00ba-4\u00ba; Lei n. 6.766, de 19.12.1979, arts. 18, VI, e 26.<\/p>\n\n\n\n

<\/a>11 Sobre a experi\u00eancia saudita ver: SAUDI ARABIA. REAL ESTATE GENERAL AUTHORITY \u2013 REGA. Law of Real Estate Registration<\/em>, especialmente arts. 1\u00ba, 4\u00ba e 13. Dispon\u00edvel em: https:\/\/rega.gov.sa\/en\/laws-and-decisions\/regulations-and-by-<\/a>laws\/rules\/law-of-real-estate-registration\/. Acesso em: 24 ago. 2026. Ver tamb\u00e9m: SANTOS, Flauzilino Ara\u00fajo dos, op. cit.<\/em>, p. 79-82.<\/p>\n\n\n\n

<\/a>12 SANTOS, Flauzilino Ara\u00fajo dos, op. cit.<\/em>, p. 38.<\/p>\n\n\n\n

Prudentia iuris<\/em> n\u00e3o \u00e9 resist\u00eancia \u00e0 inova\u00e7\u00e3o. \u00c9 o alicerce de uma tradi\u00e7\u00e3o que se regenera em cada tempo e, por isso mesmo, n\u00e3o permite que o fetiche da inova\u00e7\u00e3o tecnocr\u00e1tica destrua as institui\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas nem desampare inocentes e defraude seus sonhos.<\/p>\n\n\n\n

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\ud83d\udd0f F\u00e9 P\u00fablica Artificial<\/a><\/div><\/div>

A matr\u00edcula como token original<\/a><\/h3>
\n \n \n<\/svg>\nMartha El Debs<\/a><\/span>\n \n<\/svg>\nago 28, 2026<\/span>\n \n \n<\/svg>\n19 min read<\/span><\/div><\/div>
\"A<\/a><\/div><\/div>

Dados n\u00e3o s\u00e3o informa\u00e7\u00e3o; informa\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 certeza; certeza n\u00e3o \u00e9 confian\u00e7a. \u00c9 a publicidade registral que converte informa\u00e7\u00e3o em seguran\u00e7a jur\u00eddica. Essa cadeia de…<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div>

\u2696\ufe0f Direito Notarial e Registral<\/a><\/div><\/div>

A ATA NOTARIAL DE CONSTATA\u00c7\u00c3O DO IMPLEMENTO DAS CONDI\u00c7\u00d5ES (LEI 8.935\/1994, ART. 7\u00ba-A, I)E SEU INGRESSO NO REGISTRO DE IM\u00d3VEIS<\/a><\/h3>
\n \n \n<\/svg>\nadmin<\/a><\/span>\n \n<\/svg>\njun 24, 2026<\/span>\n \n \n<\/svg>\n7 min read<\/span><\/div><\/div>
\"A<\/a><\/div><\/div>

As condi\u00e7\u00f5es s\u00e3o elementos acidentais dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos consis-tentes em estipula\u00e7\u00f5es que sujeitam os efeitos deste neg\u00f3cio \u2013 ou a sua resolu\u00e7\u00e3o \u2013 a um…<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div>

\u2696\ufe0f Direito Notarial e Registral<\/a><\/div><\/div>

A ISL\u00c2NDIA E O NOME CIVIL<\/a><\/h3>
\n \n \n<\/svg>\nMartha El Debs<\/a><\/span>\n \n<\/svg>\nmaio 28, 2026<\/span>\n \n \n<\/svg>\n5 min read<\/span><\/div><\/div>
\"A<\/a><\/div><\/div>

Quando visitei a Isl\u00e2ndia e encontramos o nosso chefe da expedi\u00e7\u00e3o, me veio a seguinte pergunta: Como identificar um island\u00eas de uma maneira n\u00e3o \u00f3bvia?…<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div>

\u2696\ufe0f Direito Notarial e Registral<\/a><\/div><\/div>

Protesto de T\u00edtulos e Fun\u00e7\u00e3o Notarial: Da Certifica\u00e7\u00e3o dos Fatos \u00e0 Aproxima\u00e7\u00e3o das Partes<\/a><\/h3>
\n \n \n<\/svg>\nMartha El Debs<\/a><\/span>\n \n<\/svg>\nabr 10, 2026<\/span>\n \n \n<\/svg>\n79 min read<\/span><\/div><\/div>
\"Protesto<\/a><\/div><\/div>

O protesto \u00e9, talvez, a especialidade mais sui generis de todas aquelas submetidas ao regime do art. 236 da Constitui\u00e7\u00e3o e da Lei 8.935\/94, havendo…<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div>

\ud83c\udfac CineMARTHeca<\/a><\/div><\/div>

Mad Men e o Direito Notarial e Registral<\/a><\/h3>
\n \n \n<\/svg>\nMartha El Debs<\/a><\/span>\n \n<\/svg>\nabr 8, 2026<\/span>\n \n \n<\/svg>\n5 min read<\/span><\/div><\/div>
\"Mad<\/a><\/div><\/div>

Tenho procurado a DEGUSTA\u00c7\u00c3O, um jeito de consumir o que vejo, leio e escuto. Em vez de engolir tudo r\u00e1pido, tenho escolhido aquilo que pede…<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div>

\u2696\ufe0f Direito Notarial e Registral<\/a><\/div><\/div>

Aprendendo Registro Civil com Ariano Suassuna<\/a><\/h3>
\n \n \n<\/svg>\nMartha El Debs<\/a><\/span>\n \n<\/svg>\nmaio 23, 2025<\/span>\n \n \n<\/svg>\n5 min read<\/span><\/div><\/div>
\"Aprendendo<\/a><\/div><\/div>

Vamos reviver uma postagem, atualizando-a com as novas regras, pois, de l\u00e1 para c\u00e1, o nome civil passou por muitas altera\u00e7\u00f5es e moderniza\u00e7\u00f5es. E que…<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>

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Dados n\u00e3o s\u00e3o informa\u00e7\u00e3o; informa\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 certeza; certeza n\u00e3o \u00e9 confian\u00e7a. \u00c9 a publicidade registral que converte informa\u00e7\u00e3o em seguran\u00e7a jur\u00eddica.<\/p>\n

Essa cadeia de proposi\u00e7\u00f5es resume a resposta do Direito Registral ao data\u00edsmo \u2013 a cren\u00e7a de que a abund\u00e2ncia de dados, processados..<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":671,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"templately_header_footer","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[8],"tags":[],"class_list":["post-652","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fe-publica-artificial"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/podivmdigital.com.br\/blogedren\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/652","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/podivmdigital.com.br\/blogedren\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/podivmdigital.com.br\/blogedren\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/podivmdigital.com.br\/blogedren\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/podivmdigital.com.br\/blogedren\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=652"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/podivmdigital.com.br\/blogedren\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/652\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":675,"href":"https:\/\/podivmdigital.com.br\/blogedren\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/652\/revisions\/675"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/podivmdigital.com.br\/blogedren\/wp-json\/wp\/v2\/media\/671"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/podivmdigital.com.br\/blogedren\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=652"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/podivmdigital.com.br\/blogedren\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=652"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/podivmdigital.com.br\/blogedren\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=652"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}